گرفتاران سرپناه

به گزارش منیبان،گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد ‌تورم مسکن در سال ۱۴۰۲ از نرخ تورم عمومی عقب افتاده است. در حالی که نرخ تورم سال گذشته از ۴۰ درصد عبور کرد، نرخ تورم مسکن تنها ۲۴.۸ درصد بوده است. برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن، عقب‌افتادگی تورم بازار مسکن از نرخ تورم عمومی را تخلیه حباب قیمت مسکن می‌دانند و برخی دیگر آن را تابعی از نرخ ارز تلقی کرده و می‌گویند ‌با تغییر قیمت دلار، بازار مسکن هم تغییر رفتار می‌دهد. در این میان، بازار اجاره مسکن راه متفاوتی را در پیش گرفته است و فعالان این بازار می‌گویند اجاره‌بهای ملک در تهران، پابه‌پای تورم پیشروی کرده و فشار سنگینی بر مستأجران تحمیل کرده است.

رکود سنگین در بازار مسکن سال ۱۴۰۲

سال گذشته بازار خرید و فروش مسکن رکود سنگینی را تجربه کرد و بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، میانگین ماهانه معاملات آپارتمان در تهران ۶۴ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افت کرد و از حدود هشت هزار معامله ماهانه به نزدیک سه هزار واحد مسکونی رسید. این رکود سنگین بازار مسکن با اتفاقات دیگری در این بازار همراه بوده است.

بررسی بازده بازارهای مالی در سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد ‌تغییرات قیمتی بازار مسکن نسبت به نرخ تورم و بازده اغلب بازارهای موازی، رکورد کمتری را به ثبت رسانده است. بر اساس آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران، به بیشتر از ۸۱ میلیون تومان رسیده است.

آخرین آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۲، میانگین افزایش قیمت مسکن در شهر تهران با رشد ۲۴.۸‌درصدی مواجه شده و میانگین بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران را به ۸۱‌میلیون‌و ۴۴۰ هزار تومان رسانده است.

طبق آمارهای بانک مرکزی، افزایش قیمت مسکن تفاوت بسیار زیادی نسبت به رشد تورم مصرف‌کننده در سال گذشته داشته است. برخی کارشناسان و فعالان بازار این موضوع را به‌ نوعی تخلیه بخشی از حباب قیمت مسکن می‌دانند که ناشی از رشدهای بزرگ قیمت در سال‌های قبل بود.

مهدی روانشادنیا، کارشناس مسکن، به «شرق» می‌گوید: عقب‌افتادن نرخ تورم بازار مسکن از تورم عمومی تابعی از تغییرات قیمت ارز بوده است؛ به‌طوری که بهای مسکن در بهمن و اسفند سال پیش که قیمت دلار صعودی شد، رشد کرده است.

او تأکید می‌کند: تورم ابتدا در بازارهایی که قابلیت نقدشوندگی بالاتری دارند، مانند بازار طلا و ارز خود را نشان می‌دهد و سپس در بازارهایی با قابلیت نقدشوندگی کمتر مانند مسکن، بروز پیدا می‌کند. بنابراین باید گفت‌ قیمت‌ها در بازار مسکن بلاتکلیف نرخ ارز بوده است.

این کارشناس همچنین توضیح می‌دهد که بررسی تغییرات بازار مسکن نشان می‌دهد ‌رشد قیمت مسکن در نقاط شمالی شهر تهران کمتر بوده و معاملات مسکن لوکس کاهش درخور توجهی داشته است. این در حالی است که رشد قیمت مسکن در مناطق متوسط و جنوبی شهر بالاتر بوده و به دلیل کاهش قدرت خرید، تقاضا در این مناطق بیشتر بوده است. همچنین الگوی خرید مسکن که در ابتدای دهه 90 بیشتر مربوط به خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متری بود، در اواسط این دهه به ۶۰ تا ۷۰ درصد رسید و سال گذشته به آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متری رسیده است. در‌واقع هم‌زمان با کاهش درخور توجه معاملات مسکن، متراژ خانه‌های مورد تقاضا هم کاهش داشته است که نشان‌دهنده فشار تورم بر قدرت خرید مشتریان بازار مسکن است.

در همین زمینه، همشهری‌آنلاین نیز در گزارشی نوشته است که بازار مسکن در اسفند سال گذشته و در سایه ناآرامی‌های موقتی بازار ارز، وارد روند صعودی شد و آن‌گونه که اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده بود، بر اثر انتظارات تورمی ناشی از تحولات بازارهای موازی، قیمت مسکن در اسفند گذشته با رشد بالاتری نسبت به ماه‌های قبل مواجه شد.

بر اساس آمارهای رسمی، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفند سال گذشته ۳.۸ درصد نسبت به بهمن‌ افزایش داشت؛ درحالی‌که در همین بازه زمانی، تعداد معاملات انجام‌شده در بنگاه‌های ملکی با کاهش یک‌دهم درصدی مواجه بوده است.

بر اساس آمارهایی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در اسفند منتشر کرده است، در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به منطقه یک تهران اختصاص داشته که معادل ۱۵۰‌میلیون‌و ۶۸۰ هزار تومان بوده است.

در مقابل، منطقه ۱۸ رکورددار کمترین میانگین قیمت مسکن تهران بوده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه به ۴۳‌میلیون‌و ۲۲۰ هزار تومان رسیده است.

بر اساس این آمارها، در پایان سال گذشته، قیمت یک آپارتمان متوسط مطابق با الگوی مصرف یعنی ۷۵ مترمربع، با نرخ متوسط تهران به شش‌میلیارد‌و ۱۰۸ میلیون تومان رسیده است؛ درحالی‌که در همین ماه، قیمت این آپارتمان متوسط در گران‌ترین منطقه شهر یعنی منطقه یک معادل ۱۱‌میلیارد‌و ۳۰۱ میلیون تومان بوده و متوسط قیمت آن در ارزان‌ترین منطقه شهر یعنی منطقه ۱۸ به سه‌میلیارد‌و ۲۴۱ میلیون تومان رسیده است.

فشار قیمت ارز بر دوش مستأجران

در این میان بازار اجاره مسکن راه متفاوتی را در پیش گرفته و دوشادوش نرخ تورم و گاهی جلوتر از آن پیشروی کرده است.

فعالان بازار مسکن می‌گویند‌ کاهش قدرت خرید مسکن و افزایش شمار مستأجران، تقاضا را در این بازار افزایش داده ‌و باعث افزایش اجاره‌‌بها شده است.

فعالان بازار مسکن به «شرق» توضیح می‌دهند که در مناطق میانی و جنوبی شهر تهران اجاره‌‌بهای مسکن گاهی بیش از ۵۰ درصد افزایش داشته است. در عین حال اجاره واحدهای کوچک‌تر که با تقاضای بیشتری مواجه بوده‌اند، گاهی بیشتر از این رقم بوده است. برخی فعالان بازار مسکن می‌گویند اجاره‌‌بهای پارکینگ در واحدهای مسکونی شهر تهران رشد درخور توجه داشته‌ و در آخرین ماه‌های سال گذشته تاکنون به دو تا سه برابر نرخ‌های گذشته رسیده است.

آنها همچنین توضیح می‌دهند که بسیاری از واحدهای مسکونی شمال شهر ماه‌هاست ‌به رهن و اجاره نرفته‌اند و قدرت مالی مستأجران در شمال شهر کاهش محسوسی داشته است.

فعالان بازار مسکن همچنین به افت ارزش پول ملی و افزایش نرخ دلار اشاره کرده و می‌گویند‌ افزایش نرخ دلار می‌تواند به افزایش سقف اجاره، کاهش خانه‌های رهنی و صعود اجاره‌‌بها منجر شود.

هرچند دولت هر‌ساله با توجه به نرخ تورم سقفی را برای سقف افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند، اما مؤجران و بازار مسکن این سقف را رعایت نمی‌کنند و از آنجایی که این مصوبه پشتیبان قانونی ندارد، مستأجران هم در صورت تخلف از سوی مؤجران، امکان پیگیری‌های قضائی ندارند؛ هر‌چند شوراهای حل اختلاف در چند سال اخیر در‌این‌باره اقداماتی به نفع مستأجران انجام داده‌اند. ایلنا در همین زمینه نوشته است که موضوع مؤثر در وضعیت بازار اجاره‌‌بهای سال ۱۴۰۳ تحولات نرخ ارز در چهار ماه پایانی سال گذشته است؛ به‌طوری‌که نرخ دلار از ۵۰ هزار تومان به بیش از ۶۰ هزار تومان رسید و این افزایش بیش از ۱۱ هزار تومانی بر تمام بازارها از‌جمله بازار اجاره اثرگذار خواهد بود.

سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، در گفت‌وگو با همین رسانه درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در بهار ۱۴۰۳ و فصل نقل‌و‌انتقالات گفته است: «به‌طور قطع اثر افزایش نرخ دلار را در بازار اجاره مشاهده خواهیم کرد. وقتی نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، قیمت مسکن بالا می‌رود و اجاره‌‌بها نیز تابعی از بهای مسکن است. از این‌رو افزایش نرخ دلار بر نرخ اجاره هم اثرگذار است».

دبیر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با اشاره به سایر عوامل اثرگذار بر بازار اجاره گفت: «از دیگر عوامل مهم و مؤثر، وضعیت اقتصاد کلان است و وقتی درآمدها کاهش پیدا می‌کند، مؤجران برای حفظ قدرت خرید خود، به اجاره‌‌بها فشار ‌وارد می‌کنند».

لطفی با بیان اینکه شاهد جابه‌جایی مستأجران به مناطق ارزان‌تر شهرها هستیم، گفت: این در حالی است که مستأجران هم تحمل افزایش اجاره‌‌بها را ندارند، به همین دلیل است که خانوار و مستأجران هر سال منطقه سکونت خود را تغییر می‌دهند و به منطقه پایین نقل مکان می‌کنند و از سوی دیگر شاهد افزایش تراکم جمعیت حاشیه‌نشینی هستیم و امروز بخش عمده‌ای از درآمد خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود و مسکن جای بزرگ‌‌تری را در سبد هزینه‌ها گرفته است و این وضعیت هیچ راهکاری به غیر از افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه مناسب در بازار و همچنین افزایش قدرت خرید مردم از طریق بهبود شاخص‌های اقتصادی و افزایش سقف تسهیلات ندارد.